Immobilien in Frankreich sind häufig das wertvollste Element eines Nachlasses – und zugleich das rechtlich und steuerlich anspruchsvollste. Diese Seite erläutert, wie der Eigentumsübergang im Erbfall abläuft, welche Besonderheiten bei Erbengemeinschaften gelten, was beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten ist und einige wichtige steuerliche Aspekte für deutschsprachige Erben.

Auf dieser Seite:

• ► Eigentumsnachweis und Grundbuchumschreibung
• ► Erbengemeinschaft und Miteigentum in Frankreich
• ► Verkauf einer geerbten Immobilie und plus-value
• ► Ausgleichszahlung (Soulte) bei der Nachlassverteilung
• ► Glossar: Schlüsselbegriffe

In Frankreich erfolgt der Eigentumsnachweis über das öffentliche Grundbuch (service de la publicité foncière). Jede Übertragung einer Immobilie im Erbfall muss notariell beurkundet werden. Der französische Notar veranlasst die Eintragung der Erben als neue Eigentümer – ohne diese Umschreibung sind weder Verkauf noch Belastung der Immobilie möglich.

Für die Grundbuchumschreibung sind in der Regel folgende Dokumente erforderlich:

• Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) oder ein gleichwertiger Erbnachweis (acte de notoriété)
• Eine attestation de propriété – vom Notar erstellte Eigentumsbescheinigung
• Nachweis der steuerlichen Registrierung des Erbfalls

Der Prozess dauert in der Praxis mehrere Monate und erfordert die enge Zusammenarbeit zwischen dem deutschen und dem französischen Notar sowie ggf. dem Anwalt für Erbrecht in Frankreich.

Bei mehreren Erben entsteht nach französischem Recht automatisch eine Erbengemeinschaft (indivision successorale). Die Immobilie gehört allen Miterben gemeinschaftlich – Entscheidungen über Vermietung, Renovierung oder Verkauf bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Beteiligten. Dies führt in der Praxis häufig zu Blockaden, insbesondere wenn Erben in verschiedenen Ländern leben oder unterschiedliche Interessen haben.

Jeder Miterbe kann jedoch grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Durch eine notariell beurkundete convention d'indivision kann die Auflösung befristet ausgeschlossen werden. Die Auseinandersetzung mündet entweder in einem einvernehmlichen Teilungsakt (acte de partage) oder – bei Uneinigkeit – in einem gerichtlichen Teilungsverfahren.

Bei deutsch-französischen Erbengemeinschaften kommt erschwerend hinzu, dass die Miterben häufig unterschiedliche Rechtssysteme und steuerliche Situationen haben. Unsere Kanzlei unterstützt bei der Ausarbeitung von Teilungsvereinbarungen und bei der einvernehmlichen oder gerichtlichen Auflösung von Miteigentum. Mehr dazu: Erbauseinandersetzung und Konflikte unter Miterben in Frankreich.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie setzt voraus, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits erfolgt ist. Liegt eine notariell beurkundete Verkaufsurkunde vor, fallen Notargebühren, Grunderwerbsabgaben sowie ggf. Veräußerungsgewinnsteuer an.

Wird die Immobilie nach dem Erbfall mit Gewinn veräußert, fällt auf den Veräußerungsgewinn (plus-value immobilière) eine zweiteilige Steuerbelastung an: Einkommensteuer von 19 % sowie Sozialabgaben (prélèvements sociaux) von 17,2 % – zusammen bis zu 36,2 % des steuerpflichtigen Gewinns. Als Anschaffungskosten gilt der beim Erbfall für die Erbschaftsteuer angesetzte Verkehrswert.

Die Steuerlast reduziert sich mit zunehmender Haltedauer: Ab dem 6. Haltejahr werden jährliche Abschläge gewährt – zunächst 6 % pro Jahr bei der Einkommensteuer und 1,65 % bei den Sozialabgaben. Ab dem vollendeten 22. Haltejahr ist die Immobilie vollständig von der Einkommensteuer befreit; die vollständige Befreiung auch von den Sozialabgaben tritt erst nach 30 Jahren ein.

Praxisbeispiel: Ferienhaus in der Bretagne

Beim Erwerb von Immobilien im Erbfall fällt Erbschaftsteuer an – bemessen am Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt. Hinzu kommen Notar- und Registrierungsgebühren sowie ggf. Grunderwerbsabgaben. Einzelheiten zu den Freibeträgen und Steuersätzen finden Sie auf unserer Seite: Erbschaftsteuer in Frankreich (Droits de succession).

Wird eine Immobilie einem einzelnen Erben zugewiesen, während andere abgefunden werden, ist eine Ausgleichszahlung – die sogenannte Soulte – zu leisten. Sie dient dem finanziellen Ausgleich innerhalb der Erbengemeinschaft und muss notariell festgehalten sowie steuerlich deklariert werden. In bestimmten Fällen kann sie auch steuerpflichtig sein. Weitere Einzelheiten: Die Soulte (Ausgleichszahlung) im französischen Erbrecht.

• Immobilien im Nachlass Frankreich: Immobilien in Frankreich unterliegen stets französischem Recht – unabhängig vom Wohnsitz des Erblassers oder der Erben. Eigentumsübergang, Besteuerung und Grundbuchumschreibung richten sich nach französischem Recht.
• Service de la publicité foncière: Französisches Grundbuchamt – zuständig für die Eintragung von Eigentumsrechten und deren Übertragung im Erbfall.
• Attestation de propriété: Vom Notar erstellte Eigentumsbescheinigung – Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung nach dem Erbfall.
• Indivision successorale: Erbengemeinschaft nach französischem Recht – alle Miterben sind gemeinsam Eigentümer; Entscheidungen erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit.
• Convention d'indivision: Notariell beurkundete Vereinbarung der Miterben – kann die Auflösung der Erbengemeinschaft befristet ausschließen.
• Acte de partage: Notariell beurkundeter Teilungsakt – beendet die Erbengemeinschaft und weist jedem Miterben seinen Anteil zu.
• Plus-value immobilière: Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie – unterliegt 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben; Abschläge ab dem 6. Haltejahr, vollständige Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren.
• Soulte: Ausgleichszahlung bei der Zuweisung einer Immobilie an einen einzelnen Erben – notariell beurkundet und steuerlich deklarationspflichtig. Mehr: Die Soulte im französischen Erbrecht.
• Erbschaftsimmobilie verkaufen Frankreich: Voraussetzung ist die abgeschlossene Grundbuchumschreibung. Beim Verkauf können Veräußerungsgewinnsteuer, Notargebühren und Sozialabgaben anfallen.

Unsere Kanzlei begleitet Sie bei der rechtssicheren Abwicklung von Immobilienvermögen im französischen Erbfall – von der Grundbuchumschreibung über steuerliche Optimierung bis zur Auflösung von Erbengemeinschaften.

Weiterführende Informationen zu verwandten Themen finden Sie auf folgenden Seiten:

• Erbfälle mit Immobilien in Deutschland und Frankreich
• Die Soulte (Ausgleichszahlung) im französischen Erbrecht
• Erbauseinandersetzung und Konflikte unter Miterben in Frankreich
• Erbschaftsteuer in Frankreich (Droits de succession)
• Die Rolle des Notars beim Erbfall in Frankreich
• Bankguthaben und Wertpapiere im deutsch-französischen Erbfall
• Nachlassplanung in Frankreich: Strategien für deutschsprachige Erben
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