Das Ferienhaus in der Provence, die Wohnung in Paris oder der Altersruhesitz an der Atlantikküste: Für viele Deutsche ist eine Immobilie in Frankreich ein lang gehegter Wunsch. Der Weg dorthin folgt allerdings anderen Regeln als in Deutschland – und die entscheidenden Weichen werden oft früher gestellt, als man denkt.

Anders als häufig angenommen, ist der französische Notar (notaire) kein Berater einer Partei. Er ist ein neutraler Amtsträger, der den Vertrag beurkundet, die Steuern einzieht und die Eintragung veranlasst. Ihre persönlichen Interessen – ein fairer Preis, sichere Vertragsbedingungen, eine passende Erwerbsstruktur – vertritt er nicht. Genau das übernehmen wir: auf Deutsch, mit Kenntnis des deutschen und des französischen Rechts und mit Blick auf Ihre familiäre und steuerliche Situation.

• Prüfung vor der Unterschrift – solange noch verhandelt werden kann.
• Ihr Interessenvertreter gegenüber Verkäufer, Makler, Notar und Bank.
• Zweisprachig – alle Unterlagen erklärt, wichtige Passagen übersetzt.
• Familie, Steuern und Nachfolge von Anfang an mitgedacht.

Zwischen der ersten Besichtigung und dem Schlüssel vergehen in Frankreich meist drei bis vier Monate. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen: Vorvertrag und notarieller Kaufvertrag. Rechtlich entscheidend ist dabei bereits die erste Stufe.

Der Vorvertrag ist das Herzstück des Immobilienkaufs in Frankreich. Was hier nicht geregelt ist, lässt sich später kaum noch nachholen – der notarielle Kaufvertrag übernimmt im Wesentlichen die Bedingungen des Vorvertrags. Deshalb lohnt es sich, gerade diesen Schritt sorgfältig vorzubereiten.

Compromis de vente oder promesse unilatérale de vente?

Beim compromis de vente verpflichten sich beide Seiten fest zu Kauf und Verkauf. Bei der promesse unilatérale de vente verpflichtet sich nur der Verkäufer, dem Käufer die Immobilie für eine bestimmte Zeit vorzubehalten; der Käufer erhält eine Kaufoption und zahlt dafür in der Regel ein Reservierungsentgelt (indemnité d'immobilisation) von rund 10 % des Kaufpreises. Übt er die Option nicht aus, ist dieser Betrag grundsätzlich verloren.

Aufschiebende Bedingungen (conditions suspensives)

Aufschiebende Bedingungen sind Ihr wichtigstes Sicherheitsnetz: Tritt eine Bedingung nicht ein, entfällt der Kauf und Sie erhalten Ihre Anzahlung zurück. Typisch sind:

• Finanzierungsvorbehalt – zwingend vorgesehen, wenn Sie den Kauf über ein Darlehen finanzieren (Art. L. 313-41 Code de la consommation). Entscheidend sind Darlehensbetrag, Laufzeit, Höchstzinssatz und Frist: Die Frist beträgt mindestens einen Monat, in der Praxis regelmäßig drei Monate. Zu eng oder zu weit formuliert, kann der Vorbehalt Sie entweder nicht schützen oder Streit auslösen.
• Vorkaufsrecht der Gemeinde (droit de préemption urbain) – die Gemeinde kann in vielen Gebieten zum vereinbarten Preis in den Kauf eintreten.
• Keine unerwarteten Belastungen – etwa Hypotheken, die über dem Kaufpreis liegen, oder Dienstbarkeiten, die die Nutzung einschränken.
• Individuelle Bedingungen – zum Beispiel eine Baugenehmigung für einen geplanten Umbau oder Pool oder die Zustimmung der Eigentümerversammlung zu bestimmten Arbeiten.

Anzahlung und Rückzahlung

Die Anzahlung (dépôt de garantie) wird beim Notar hinterlegt und später auf den Kaufpreis angerechnet. Der Vertrag sollte klar regeln, in welchen Fällen sie zurückgezahlt wird und in welchen sie dem Verkäufer als Entschädigung zusteht. Ergänzend enthalten viele Vorverträge eine Vertragsstrafe (clause pénale) für den Fall, dass eine Partei den Kauf grundlos verweigert.

Technische Pflichtgutachten (diagnostics immobiliers)

Der Verkäufer muss dem Vorvertrag ein Paket technischer Gutachten (dossier de diagnostic technique) beifügen (Art. L. 271-4 Code de la construction et de l'habitation). Je nach Baujahr, Lage und Art der Immobilie gehören dazu insbesondere:

• Energieausweis (DPE) – wichtig auch für eine spätere Vermietung
• Asbest (Baugenehmigung vor Juli 1997) und Blei (Gebäude vor 1949)
• Elektrik- und Gasinstallation
• Termiten und Hausschwamm in ausgewiesenen Gebieten
• Naturgefahren und Umweltrisiken (état des risques)
• Abwasser bei Häusern ohne Kanalanschluss (assainissement non collectif)
• Wohnfläche nach dem Loi Carrez bei Eigentumswohnungen

Die Gutachten sind keine Formalie: Sie zeigen, welche Sanierungskosten auf Sie zukommen können – und sie können Grundlage für eine Nachverhandlung des Preises sein.

Gewährleistung für versteckte Mängel

Nach französischem Recht haftet der Verkäufer grundsätzlich für versteckte Mängel (vices cachés, Art. 1641 Code civil). Zwischen Privatpersonen wird diese Haftung im Vertrag jedoch regelmäßig ausgeschlossen (Art. 1643 Code civil). Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat. Ansprüche wegen versteckter Mängel müssen innerhalb von zwei Jahren nach Entdeckung des Mangels geltend gemacht werden (Art. 1648 Code civil). Für Käufer ist es deshalb umso wichtiger, Zustand und Unterlagen vor der Unterschrift genau zu prüfen und gezielte Zusicherungen des Verkäufers in den Vertrag aufzunehmen. Auch ist je nach Sachverhalt eine Verhandlung dieser Haftungsbestimmungen geboten. 

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen (copropriété)

Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie zugleich einen Anteil an der Eigentümergemeinschaft. Vor der Unterschrift sollten Sie insbesondere prüfen lassen: die Gemeinschaftsordnung (règlement de copropriété), die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Höhe des Hausgelds, den Stand der Instandhaltungsrücklage sowie beschlossene oder absehbare Sanierungen. Der Vertrag sollte regeln, wer bereits beschlossene, aber noch nicht bezahlte Arbeiten trägt.

Weitere wichtige Klauseln

• Dienstbarkeiten und Wegerechte, Grenzverlauf und Zugang zum Grundstück
• Zeitpunkt von Übergabe und Besitzübergang, Zustand bei Übergabe
• Mitverkaufte Einrichtung und Inventar – mit Einzelaufstellung und eigenem Preis
• Bestehende Mietverhältnisse und deren Übernahme
• Termin für den notariellen Kaufvertrag und Folgen einer Verzögerung

Ob Sie allein, gemeinsam mit Ihrem Partner oder über eine Gesellschaft kaufen, hat weitreichende Folgen – für die Verwaltung, für eine spätere Trennung und vor allem für den Erbfall. Diese Entscheidung sollte vor dem Vorvertrag getroffen werden.

• Kauf zu Bruchteilen (indivision) – die häufigste Form beim gemeinsamen Erwerb. Sie ist einfach, kann aber im Streit- oder Erbfall unbeweglich werden, da Verfügungen über die Immobilie grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erfordern.
• Anwachsungsklausel (clause de tontine) – beim Tod eines Käufers gilt der Überlebende rückwirkend als Alleineigentümer. Das kann den Partner schützen, hat aber erhebliche erbrechtliche und steuerliche Folgen.
• Immobiliengesellschaft (Société Civile Immobilière, SCI) – erleichtert Verwaltung und Nachfolgeplanung, verursacht aber Gründungs- und laufenden Aufwand und erfordert eine sorgfältige steuerliche Abstimmung in beiden Ländern.

Für Ehepaare stellt sich zusätzlich die Frage des Güterstands: Der französische Notar muss wissen, welchem Güterrecht Ihre Ehe unterliegt, und die deutschen Güterstände sind ihm nicht immer vertraut. Eine klare Darstellung im Vertrag vermeidet spätere Unsicherheiten.

Den Erbfall gleich mitdenken: Welches Erbrecht gilt für die französische Immobilie? Wie wird sie in Frankreich besteuert? Antworten und Gestaltungsmöglichkeiten finden Sie in unserem Portal zum deutsch-französischen Erbrecht, insbesondere unter Nachlassplanung in Frankreich.

Erwerbsnebenkosten

Die in Frankreich sogenannten Notarkosten (frais de notaire) bestehen zum größten Teil aus Steuern, insbesondere der Grunderwerbsteuer (droits de mutation). Zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 können die Départements diese auf bis zu 5 % anheben (Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, Art. 116). Bei Bestandsimmobilien liegen die gesamten Erwerbsnebenkosten daher meist bei rund 7 bis 8 % des Kaufpreises, bei Neubauten deutlich niedriger. Hinzu kommen gegebenenfalls Maklerprovision und Finanzierungskosten.

Gut zu wissen: Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen Notar beauftragen. Die Notargebühren werden dann geteilt – Mehrkosten entstehen dadurch in der Regel nicht.

Laufende Abgaben

• Grundsteuer (taxe foncière) – jährlich, vom Eigentümer zu zahlen.
• Wohnsteuer für Zweitwohnungen (taxe d'habitation sur les résidences secondaires) – für Hauptwohnsitze abgeschafft, für Zweitwohnungen weiterhin fällig; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Gemeinden einen Zuschlag von bis zu 60 % erheben (Art. 1407 ter CGI).
• Immobilienvermögensteuer (IFI) – fällt an, wenn das in Frankreich belegene Netto-Immobilienvermögen 1,3 Mio. € übersteigt (Art. 964 ff., 977 CGI).

Mieteinnahmen

Einkünfte aus der Vermietung einer französischen Immobilie werden in Frankreich besteuert. Wie sie sich auf Ihre Steuer in Deutschland auswirken, regelt das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen. Bei Bedarf stimmen wir uns hierzu mit Ihrem Steuerberater ab.

Viele Eigentümer möchten ihre französische Immobilie zeitweise vermieten. Die Regeln dafür sind in den letzten Jahren deutlich strenger geworden.

• Ferienvermietung (meublé de tourisme) – die Anmeldung der Ferienunterkunft erfolgt über einen nationalen elektronischen Dienst (téléservice national). Dabei wird eine Registrierungsnummer erteilt, die in allen Anzeigen anzugeben ist (Art. L. 324-1-1, L. 324-2 Code du tourisme). Dieses System trat nach der Loi n° 2024-1039 vom 19. November 2024 spätestens am 20. Mai 2026 in Kraft. Gemeinden können die Vermietung zusätzlich begrenzen: Wer seine Hauptwohnung als Ferienunterkunft vermietet, darf dies höchstens 120 Tage im Jahr; die Gemeinde kann diese Grenze auf 90 Tage absenken, und die Umwandlung von Wohnraum in eine Ferienunterkunft kann genehmigungspflichtig sein. Für die Genehmigung der Nutzungsänderung gilt zudem eine Mindestenergieklasse: Voraussetzung ist mindestens Klasse E des Energieausweises, ab dem 1. Januar 2034 Klasse D.
• Dauervermietung – Wohnungen der Energieklasse G dürfen seit 2025 nicht mehr neu vermietet werden, für Klasse F gilt dies ab 2028, für Klasse E ab 2034 (jeweils bezogen auf neue Mietverhältnisse und Verlängerungen in Frankreich métropolitaine). Der Mietvertrag unterliegt zwingenden Regeln des französischen Mietrechts.

Wer mit Mieteinnahmen kalkuliert, sollte diese Vorgaben daher schon vor dem Kauf prüfen – der Energieausweis aus dem Vorvertrag gibt hier einen ersten Anhaltspunkt.

Auch beim Verkauf ist der Vorvertrag der entscheidende Schritt – diesmal aus Sicht des Verkäufers. Wichtige Punkte sind:

• Maklerauftrag (mandat) – einfacher oder Alleinauftrag, Laufzeit, Provision und Kündigung.
• Pflichtgutachten – der Verkäufer muss die erforderlichen Gutachten beschaffen; fehlt ein Gutachten, kann er sich für die betreffenden Mängel nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.
• Haftung begrenzen – Gewährleistungsausschluss, vollständige Offenlegung bekannter Mängel und präzise Beschreibung des Objekts schützen vor späteren Ansprüchen.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn (plus-value) – Verkäufer mit Wohnsitz in Deutschland zahlen in Frankreich 19 % Einkommensteuer (Art. 244 bis A CGI) zuzüglich 7,5 % Sozialabgaben, sofern sie in einem EU-Staat sozialversichert sind. Bei hohen Gewinnen kommt ein Zuschlag hinzu. Die Steuer sinkt mit der Haltedauer: Nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben (Art. 150 VC CGI). Für bestimmte frühere Einwohner Frankreichs gibt es zusätzlich einen Freibetrag von bis zu 150.000 € (Art. 150 U II 2° CGI).

Häufig gelangt eine Immobilie in Frankreich nicht durch Kauf, sondern durch eine Erbschaft in die Familie – und soll anschließend verkauft werden. Dabei sind einige Besonderheiten zu beachten.

• Erst die Formalitäten, dann der Verkauf – bevor die Erben verkaufen können, muss der Notar die Erbfolge feststellen und den Eigentumsübergang auf die Erben im Grundbuch dokumentieren (attestation de propriété immobilière). Mehr dazu: Die Rolle des Notars beim Erbfall in Frankreich.
• Erbengemeinschaft – der Verkauf setzt grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben voraus. Blockiert ein Miterbe, können Erben mit mindestens zwei Dritteln der Anteile unter bestimmten Voraussetzungen die gerichtliche Anordnung der Veräußerung der Immobilie im Wege der licitation erwirken (Art. 815-5-1 Code civil). Alternativ kann ein Erbe die Immobilie gegen eine Ausgleichszahlung übernehmen. Mehr dazu: Erbauseinandersetzung und Konflikte unter Miterben und Die Soulte – Ausgleichszahlung im französischen Erbrecht.
• Steuern im Zusammenhang – der in der Erbschaftsteuererklärung angesetzte Wert der Immobilie ist später Ausgangspunkt für die Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Art. 150 VB CGI). Eine zu niedrige Bewertung spart heute Erbschaftsteuer, kann beim Verkauf aber teuer werden. Mehr dazu: Erbschaftsteuer in Frankreich und Kosten für Erben in Frankreich.

Ausführliche Informationen finden Sie auf unseren Seiten Immobilien im Nachlass in Frankreich und Erbfälle mit Immobilien in Deutschland und Frankreich.

Nicht jeder Immobilienerwerb verläuft reibungslos. Wir vertreten Sie unter anderem bei:

• Mängeln nach dem Kauf – etwa Feuchtigkeit, Schädlingsbefall oder Baumängel, die verschwiegen wurden. Ansprüche wegen versteckter Mängel müssen innerhalb von zwei Jahren nach Entdeckung des Mangels geltend gemacht werden (Art. 1648 Code civil).
• Kauf vom Bauträger (VEFA) – Verzögerungen, Abweichungen von der Baubeschreibung und Mängel. Hier greifen besondere Garantien, darunter die einjährige Gewährleistung für alle Mängel und die zehnjährige Haftung für schwere Baumängel (garantie décennale).
• Konflikten in der Eigentümergemeinschaft – Anfechtung von Beschlüssen, Streit über Kosten und Arbeiten.
• Streit mit Verkäufer oder Käufer – wenn eine Partei den Vorvertrag nicht erfüllt.

Ob Sie eine Immobilie in Frankreich kaufen, verkaufen oder geerbt haben: Rechtsanwalt Jehan Dupont Danzel d'Aumont und sein Team beraten Sie persönlich, auf Deutsch und Französisch. Senden Sie uns Ihre Unterlagen – idealerweise schon vor der Unterzeichnung eines Angebots oder Vorvertrags – per E-Mail an FrenchDesk@dda-legal.de oder rufen Sie uns an: +49 (0) 69 98 97 22 553.

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